I.- ANTECEDENTS
La normativa de la Unió Europea juga un paper cada cop més influent i protagonista en els Ordenaments Jurídics dels Estats Membres; i, concretament, n’és una prova recent l’última reforma de la Llei Hipotecària.
Aquesta darrera modificació normativa s’ha presentat amb un doble objectiu:
- En primer lloc, adaptar la legislació espanyola a les directrius europees en matèria de
Dret Hipotecari (amb retard, val a dir, doncs Brussel·les havia fixat l’any 2016 com a data límit); - I, en segon lloc – i més important – dotar d’una major transparència i seguretat les relacions que es produeixen entre els bancs i els seus clients.
L’objecte d’aquesta circular se centra en agrupar les principals i més rellevants novetats introduïdes amb aquesta reforma.
II.- PRINCIPALS NOVETATS
i. Informació Pre-contractual: Major protecció del consumidor
- El banc estarà obligat a proporcionar una fitxa informativa personalitzada, als efectes de què el potencial prestatari pugui comparar les condicions hipotecàries que ofereix l’entitat;
- Aquesta informació personalitzada s’haurà de facilitar a través del què s’anomena Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN)
- També s’haurà d’entregar una Fitxa d’Advertències Estandaritzades (FiAE), on s’informarà de les clàusules i/o elements rellevants del contracte.
- I, en tot cas, s’haurà d’haver proporcionat – com a mínim – amb 10 dies d’antelació respecte la firma de qualsevol contracte que vinculi al prestatari.
ii. Despeses Hipotecàries: Qui les ha d’assumir?
A pagar pel BANC
- Gestoria
- Registre
- Notaria
- Impost AJD
- La seva còpia de l’escriptura
A pagar pel CLIENT
- Taxació (*podent escollir el client un taxador independent)
- IVA o ITP (vivenda nova / 2a mà)
- La seva còpia de l’escriptura
iii. Clàusula Sòl
- Es prohibeix específicament l’aplicació d’un tipus d’interès mínim
(clàusula sòl) en les hipoteques variables. - Tanmateix, s’estableix per defecte un tipus mínim del 0% per a tots els préstecs hipotecaris.
iv. Comissions Bancàries
- Es podrà cobrar comissió d’obertura: englobant les despeses d’estudi, tramitació i concessió del préstec.
- Comissió per interessos de demora: es fixa en l’interès remuneratori + el 2%.
- Comissions per Amortització Anticipada: s’abarateixen.
En una hipoteca variable, la comissió màxima pot ser:
0,25% durant els primers 3 anys del contracte
0,15% durant els primers 5 anys
En una hipoteca fixa, la comissió màxima pot ser:
2% durant els primers 10 anys
1,5% durant la resta del termini
v. Subrogació i Renovació de la Hipoteca
- Es podrà canviar de banc (prestamista) les hipoteques anteriors a aquesta reforma, amb les condiciones de la nova Llei, a cost 0.
- Si es produeix una subrogació, el nou banc haurà de pagar una compensació al banc antic: considerant els interessos cobrats, els pendents de cobrament, així com també les despeses de constitució de la hipoteca.
- Es podrà renovar la hipoteca per canviar les condicions quan el client no estigui conforme amb les actuals – sempre que el banc accepti les noves condicions – sense que hi hagi cap comissió per part del banc.
vi. Regulació de les Hipoteques MULTIDIVISA
- Es tracta d’hipoteques concedides en monera estrangera.
- S’incorpora el dret dels titulars d’aquest tipus d’hipoteques a convertir-les en Euros sempre que vulguin
- A més, els bancs tenen l’obligació d’informar periòdicament dels increments del deute que es produeixin per augment del valor de la divisa respecte de l’Euro
vii. Execució Hipotecària: nous requisits
- S’estableixen requisits més estrictes per tal que el banc pugui aplicar la clàusula del venciment anticipat, pel cas d’impagaments reiterats de la hipoteca.
- En concret, el banc no podrà iniciar el procediment d’execució hipotecària fins que no s’assoleixin els següents límits:
- Durant la primera meitat del termini del préstec: fins que l’impagament excedeixi del 3% del capital concedit o arribi a l’equivalent a 12 quotes impagades;
- Durant la segona meitat del termini del préstec: fins que l’impagament excedeixi del 7% o arribi a l’equivalent a 15 quotes impagades.
III.- ENTRADA EN VIGOR
Totes aquestes modificacions s’implementen a través de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.
L’entrada en vigor d’aquesta norma va ser el dia d’ahir, 16 de juny de 2019.
IV.- APLICACIÓ RETROACTIVA
De totes les modificacions introduïdes en aquesta última reforma, només gaudiran de caràcter retroactiu dos apartats:
a) Canvi al Tipus d’Interès FIXE:
- La nova llei abarateix el canvi del tipus variable, al tipus fixe: ja sigui a través d’una novació, o d’una subrogació de la part creditora (canvi de banc).
- En concret, la comissió màxima que es podrà cobrar en aquest cas serà del 0,15% (aplicable només si el canvi es produeix durant els primers 3 anys del préstec).
b) Subrogació Hipotecària: Canvi de Banc
- Entra en joc una major llibertat per canviar de banc.
- En concret, si en el procés de subrogació la nostra entitat bancària formula una contraoferta igual o millor respecte l’altre banc amb el que estem negociant, ja no estem obligats a acceptar-la (com si succeïa amb l’anterior regulació).
Article by: JAUME ROIG
CORSUNSKY & MORE ADVOCATS
Girona, 4 de juny de 2019.
